Real Estate: taxa de juros e pandemia impulsionam demanda e operações no mercado de capitais

Krisanapong detraphiphat/GettyImages
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A demanda em alta do setor imobiliário tem duas facetas: econômica, pela taxa de juros, e social, resultado da nova relação das pessoas com a casa

A despeito da fragilidade da economia brasileira – vide estrutura do mercado de trabalho e deterioração das contas públicas em razão da pandemia – o setor imobiliário mostra robustez, crescendo além das projeções mais otimistas após sofrer com os impactos da crise do coronavírus. Apenas na cidade de São Paulo, foram comercializadas em agosto mais de 6 mil unidades residenciais, um acréscimo de 46,2% na variação mensal, segundo dados do Secovi.

Números compilados pelo Datastore Series, análise que mede os dados mensais sobre a tendências da demanda imobiliária no Brasil, também revelam aquecimento nas intenções de compra, com 23,1% das famílias brasileiras (11,6 milhões) planejando a aquisição de um imóvel nos próximos 24 meses. “Na pandemia, caímos para 10,5%, a maior queda desde 2007. Em agosto, chegamos a 23,1%. Nunca houve uma queda e uma recuperação tão rápida. O estoque inteiro do país foi praticamente vendido”, afirma Marcus Araújo, CEO da Datastore. Em 2007, no auge do boom imobiliário, a intenção de compra das famílias era de 39% em agosto, contra 25% de intenção em 2019.

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A demanda em alta do setor imobiliário tem duas facetas: econômica e social. De um lado, ela é impulsionada pelos patamares da taxa de juros. Por outro, é resultado da nova relação das pessoas com a casa, transformada pelas quarentenas e medidas de distanciamento social.

“A experiência da classe de média dentro de casa, mais Selic em baixa explodiu a demanda por imóveis novos ou semi novos. Do lado popular, loteamentos em bairros planejados nas cidades menores também tiveram aumento nas vendas, não existe um produto para vender. Até o caminhão da mudança está abarrotado de trabalho”, explica Araújo.

Para Roberto Sampaio, diretor da Empírica Real Estate (ERE), braço imobiliário da Empírica Investimentos, três fatores explicam a saída a galope do mercado imobiliário da crise. O primeiro é o fato da indústria de construção civil não ter parado durante a pandemia; em segundo lugar está a queda na taxa de juros e o forte ingresso de recursos do mercado de capitais, estruturando fundos de operações imobiliárias e; por último, a postura mais agressiva dos bancos no mercado imobiliário frente ao potencial de crescimento dessas operações de crédito, que vale lembrar possuem garantias reais.

“A demanda no Brasil por imóveis é sempre grande e se há a flexibilização de alguma coisa, como preço ou o crédito, o mercado é estimulado. No caso brasileiro, o crédito é mais importante do que preço”, avalia Sampaio.

Para o tomador pessoa física, é possível encontrar taxas entre 7% e 8% a.a., afirma Sampaio, contra variação entre 10% e 12% nas taxas praticadas por incorporadoras e bancos antes do acentuado declínio na Selic. De acordo com Araújo, há quem encontre taxas de até 4,5% a.a. no financiamento imobiliário, a depender de histórico de relacionamento com os bancos. A demanda é ainda mais aquecida em cidades como Salvador, Goiânia e Balneário Camboriú.

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Na Empírica, as operações imobiliárias em pipeline multiplicaram por três neste ano, saindo de quatro operações no pré pandemia, para doze atuais. Embora a taxa de conversão também esteja menor, fruto da maior competitividade entre os agentes do mercado, o volume de recursos deve dobrar até o fim do ano que vem. Atualmente, a gestora tem R$ 350 milhões em ativos de fundos de base imobiliária sob gestão.

Embora as projeções sejam positivas para 2021, o especialista da Empírica alerta que a expansão do mercado imobiliário depende ainda da criação de legislação específica em muitos municípios para a oferta de terrenos, a matéria prima do setor. “Sem esse preparo em termos de legislação, os preços podem subir ao redor do país”, alerta Sampaio.

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