Como avaliar Fundos de Investimento Imobiliário

Krisanapong Detraphiphat/GettyImages
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Especialistas dão dicas para quem deseja investir na classe de ativos que combina renda variável com o mercado imobiliário

O número de brasileiros em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) segue em ascensão. Entre dezembro de 2020 e abril deste ano, o número passou de 1,17 milhão para 1,34 milhão, segundo dados da B3. As projeções mais otimistas apontam que os fundos imobiliários podem alcançar entre 5 milhões e 10 milhões de investidores nos próximos cinco anos.

Apesar da popularidade, o investimento ainda gera muitas dúvidas e requer atenção. Para o professor Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, ao entrar no universo dos ativos imobiliários, os investidores muitas vezes possuem uma perspectiva inadequada da classe de ativos, estabelecendo leituras rasas ou equivocadas. “A pessoa que chega no mercado de FIIs, ou ela veio da renda fixa, onde basicamente ela só avaliou duas coisas na vida dela: aplicar e resgatar. Quando muito, ela perguntou para o gerente quanto está rendendo. Ou ela veio do mercado de ações ou criptomoedas, com aquela sensação de querer ficar rico rápido”, comenta.

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De acordo com o especialista, a trajetória para quem quer investir em fundos imobiliários deve passar pela busca de conhecimentos, como: entender os diferentes tipos de FIIs e os ativos que compõem cada um deles; conhecer os gestores e estratégias a partir de sua documentação e relatórios gerenciais; buscar conhecimento técnico sobre como funcionam esses ativos; avaliar a consistência e o histórico deles; e, por fim, analisar a sua rentabilidade.

Pensando na complexidade de avaliar todas essas informações, e do interesse que os investidores brasileiros têm demonstrado nesses ativos, o Forbes Money elencou algumas dicas de especialistas para quem deseja incluir os fundos imobiliários em seu portfólio de investimentos:

  • Classes de FIIs

    Os fundos imobiliários são divididos em diferentes classes, sendo as duas mais populares os fundos de tijolo e os fundos de papel.

    Os fundos de tijolo investem em ativos reais, ou seja, em seus portfólios há ativos físicos, como prédios corporativos, galpões logísticos, shoppings centers, hospitais, entre outros. Os fundos de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis, por sua vez, possuem como ativos títulos de dívida, ou seja, instrumentos de crédito utilizados para o financiamento do mercado imobiliário.

    Os FIIs podem ainda ser classificados em fundos de desenvolvimento imobiliário (voltado ao desenvolvimento de empreendimentos e FOFs (Fundo de Fundos, em português) que, na prática, são fundos que investem em outros fundos.

    Witthaya Prasongsin/GettyImages
  • Erros de iniciantes

    Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, explica que o maior erro do investidor iniciante é comprar um fundo baseado em seus últimos rendimentos, tomando como premissa que a rentabilidade do fundo no passado pode se repetir no futuro. O especialista alerta que é preciso, primeiro, entender os motivos por trás da rentabilidade obtida no passado.

    “O fundo que distribuiu 30% de rentabilidade ao mês pode estar amortizando cotistas porque está encerrando suas operações, vendeu um ativo grande de seu portfólio, ou um inquilino de grande importância acabou quebrando contrato e pagando uma multa”, explica Ventura sobre alguns casos em que a rentabilidade obtida pode ter acontecido por razões pontuais.

    “Isso, por si só, não significa algo bom para o fundo, e mais importante que isso, não significa que é algo que vai perdurar no horizonte de tempo, então isso pode levar a muitos enganos ali”, complementa o especialista.

    “É uma jornada”, relembra o professor Baroni, “depois que entender todos os conceitos, é possível saber porque um fundo está pagando mais do que outro. Se você volta e começa pela rentabilidade, estará comprando mais risco, pois não se investe pela rentabilidade, se investe pelo conhecimento formado”.

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  • Conhecendo os conceitos

    Para avaliar fundos imobiliários, portanto, é preciso conhecer alguns conceitos. “O que eu recomendo sempre é que o investidor estude os fundos, os portfólios e os ativos”, conta Ventura, avaliando que a partir dessa análise pode-se observar as deficiências e qualidades de um fundo.

    Ventura recomenda ainda levar em conta o momento econômico do país, o mercado em que o FII está inserido e como a gestão do fundo se posiciona sobre a proposta de crescimento, uma informação que pode ser encontrada no site do fundo ou em relatórios gerenciais regulares divulgados pelos gestores do FII.

    Após ganhar prática nesse processo, o professor Baroni recomenda que o investidor “selecione sempre os cinco maiores de cada setor, e estude um a um, abra cada um deles e coloque os pontos positivos e negativos encontrados”.

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  • Como avaliar setores

    De acordo com Ventura, os fundos podem ser comparados entre pares e cada setor terá suas especificidades. No caso de fundos de shoppings, por exemplo, é possível avaliar indicadores de vendas das lojas, ocupação, vendas por m², uso do estacionamento e etc., comparando diferentes fundos de shoppings entre si.

    “Quando a gente olha para lajes corporativas, avaliamos o custo de reposição [do imóvel], ou seja, quanto custaria para construir exatamente o mesmo imóvel na mesma localização, o aluguel na mesma área, o leasing spread, o diferencial de aluguel do inquilino atual em relação ao inquilino interior e muitos outros”, continua.

    Já nos fundos de papel é possível avaliar o tempo (vencimento) de duração dos títulos que estão no portfólio, quais os indexadores dos títulos de dívida (IGPM, IPCA ou taxa DI) e se esses ativos possuem avaliações de crédito (ratings), seja da gestora ou do mercado.

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  • Taxas

    Para avaliar se as taxas de gestão cobradas são condizentes com a performance do fundo, uma opção é, novamente, fazer a comparação entre pares. “Existem fundos que estão indexados ao CDI, mas gradualmente isso está mudando: os fundos novos já chegam sem se indexar ao CDI, e antigos procuram adaptar suas taxas. Elas se equiparam entre 0,9% e 1,1%, isso meio que está dado, todo mundo fica nessa faixa”, explica Baroni.

    Além disso, há fundos que cobram uma taxa de performance, em geral cobradas por FIIs que têm uma gestão mais ativa do portfólio. A taxa, nesse caso, é cobrada conforme a capacidade do gestor de entregar um alfa (resultados adicionais) para o investidor. Nessa lógica, se é entregue um resultado adicional, o gestor é premiado por isso com uma cobrança extra de taxa.

    Baroni conclui defendendo que nenhuma dessas avaliações são simples de se realizar, e que conhecer esse universo a ponto de conseguir operar nele é um caminho muito longo, que exige muito aprendizado e autonomia dos investidores. “Nossos pais viveram em épocas em que eles colocavam dinheiro no banco e ele rendia de 10% a 15% ao ano, mas o momento agora é outro. Eu acredito que esse cenário não deve voltar, essa geração nossa vai ter que experimentar um pouco mais de renda variável, e ela precisa estar disposta a aprender, porque são investimentos estruturados.”

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Classes de FIIs

Os fundos imobiliários são divididos em diferentes classes, sendo as duas mais populares os fundos de tijolo e os fundos de papel.

Os fundos de tijolo investem em ativos reais, ou seja, em seus portfólios há ativos físicos, como prédios corporativos, galpões logísticos, shoppings centers, hospitais, entre outros. Os fundos de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis, por sua vez, possuem como ativos títulos de dívida, ou seja, instrumentos de crédito utilizados para o financiamento do mercado imobiliário.

Os FIIs podem ainda ser classificados em fundos de desenvolvimento imobiliário (voltado ao desenvolvimento de empreendimentos e FOFs (Fundo de Fundos, em português) que, na prática, são fundos que investem em outros fundos.

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